In fase assuntiva l'onere di stabilire il valore da assicurare spetta all'assicurato, tuttavia molto spesso per verificare la congruità di tale somma o per determinarla direttamente viene chiesto l'aiuto dell'assicuratore, sul quale in pratica, sia pure non a termini di contratto, viene scaricato tale onere.

Evidentemente l'assicuratore deve essere in grado di dare delle indicazioni il più possibile vicine alla realtà; è quindi importante che vengano utilizzati dei parametri di uso comune sia per quanto concerne la determinazione della cubatura (volumetria) dell'immobile che per il valore di costruzione al metro cubo.

Con questo articolo vogliamo solamente dare uno strumento che possa fornire, in linea generale, una prima indicazione di quelli che sono i vari "passaggi" che portano, alla fine, ad avere un valore assicurato il più possibile vicino a quello corretto.

Per la determinazione della cubatura si procede nel seguente modo:

1. la cubatura dev'essere "vuoto per pieno" e cioè determinata moltiplicando l'area coperta (compresi i muri esterni) del fabbricato per l'altezza dello stesso dal piano marciapiede al filo di gronda, al netto degli eventuali cortili (la volumetria dei negozi va inserita in quella delle abitazioni);
2. non si calcola la cubatura dei piani interrati ad uso cantine;
3. si calcola invece, in aggiunta a quella di cui al punto 1, ma nella misura ridotta del 50% di quella reale, la cubatura di piani sotterranei o seminterrati abitati o adibiti a magazzini, laboratori, industrie e simili, bassi fabbricati ed autorimesse, sottotetti abitati (mansarde e simili);
4. si aggiunge a quanto sopra il valore di ricostruzione a nuovo di eventuali muri di recinzione o di contenimento.

Qualora si debba assicurare il singolo appartamento, la cubatura vuoto per pieno va fatta moltiplicando la superficie dello stesso per l'altezza misurata dal pavimento dell'appartamento interessato al pavimento dell'appartamento soprastante (per fabbricati costruiti dopo gli anni Quaranta tale altezza può essere standardizzata in 3 metri).

Per la determinazione del valore al metro cubo si devono tenere in considerazione alcuni fattori variabili - diversificazione tipologica, disomogeneità tra i vari prezzari provinciali, differente ubicazione del fabbricato, differente dimensione demografica cittadina, maggiori costi per sismicità dell'area - che analizziamo analiticamente di seguito.

Diversificazione tipologica

I fabbricati vengono suddivisi in quattro categorie, descritte di seguito, per le quali i prezzari riportano il prezzo di costruzione, prendendo come riferimento il valore di costruzione per metro cubo di un fabbricato ubicato a Milano (coefficiente provinciale 100).

Categoria lusso: comprende le ville signorili, le ville con parco e i fabbricati monumentali, i fabbricati con impianti di condizionamento centralizzati; il valore di questi immobili deve essere determinato di volta in volta, sulla base delle caratteristiche costruttive particolari e speciali e deve essere superiore quantomeno del 10% rispetto a quello della categoria signorile.

Categoria signorile: comprende la maggior parte dei nuovi fabbricati (con doppi servizi, doppi ascensori, riscaldamento centralizzato, impiego di materiali pregiati e finiture particolari), le ville non signorili e non monumentali (fabbricati uni/bi/trifamiliari), i vecchi fabbricati non monumentali ristrutturati su basi moderne; il costo medio indicativo per metro cubo è il 20% in più del costo base.

Categoria civile media (costo base): comprende la maggioranza dei fabbricati costruiti dal 1960 fino ai nostri giorni, dotati di tutti i servizi generali centralizzati (ascensori e riscaldamento) e dei servizi igienici in ogni alloggio, comprese le case popolari costruite con identici criteri.

Categoria economica: comprende gli edifici privi di servizi generali centralizzati, i vecchi edifici non monumentali e non ristrutturati, cioè con pavimenti, rivestimenti ed impiantistica risalenti all'epoca di costruzione del fabbricato; il costo medio indicativo per metro cubo è il 10% in meno del costo base).

Disomogeneità fra province

Da un indagine effettuata elaborando dei dati ricavati dal prezziario delle opere edili redatto dalla Maggioli Editore, è stata ricavata la tabella della pagina seguente, atta ad indicare, in prima approssimazione, i coefficienti di adattamento percentuale da applicare ai prezzi di costruzione per metro cubo, come sopra evidenziati, in relazione alla provincia in cui è ubicato il fabbricato.

Ubicazione del fabbricato

Il costo di ricostruzione del fabbricato è strettamente connesso poi all'ubicazione del cantiere e può essere influenzato dalla collocazione all'interno di zone già parzialmente o totalmente urbanizzate, per questioni di traffico, o in luoghi disagiati per mancanza di spazio o difficoltà di approvvigionamento dei materiali necessari per la costruzione.

L'influenza che esercitano tali fattori sul costo di ricostruzione è determinata dai seguenti coefficienti:

Per le zone di montagna i costi di ricostruzione devono essere parificati, per ciascuna categoria di fabbricato, a quelli dei centri storici.

Dimensione demografica cittadina

Il modello di riferimento composto dai costi rilevati per la città di Milano rappresenta il valore di costo più alto in relazione alla dimensione urbana.

Le variazioni derivano principalmente dalla diversa struttura delle imprese edili, ipotizzando che esse lavorino in regime di maggiore economia nelle città di minore dimensione demografica.

Si possono quindi individuare quattro fasce di centri abitati, cui corrispondono i seguenti coefficienti di aggiustamento:

• 100 oltre 400.000 abitanti;
• 95 da 100.000 a 400.000 abitanti;
• 90 da 30.000 a 100.000 abitanti;
• 85 fino a 30.000 abitanti.

Sismicità dell'area

Le costruzioni in zona sismica sono sottoposte a maggiori costi per effetto del necessario sovradimensionamento della struttura dei fabbricati, ma poiché il maggior costo ha un'incidenza di solito piuttosto modesta riteniamo opportuno, per semplicità, non prendere in considerazione tale coefficiente.

Per arrivare al valore da assicurare si deve dunque partire dal costo medio al metro cubo corrispondente alla categoria del fabbricato, stimato sulla base delle considerazioni innanzi esposte, applicando poi "a cascata", i vari coefficienti di aggiustamento.

Con le indicazioni appena fornite abbiamo comunque voluto dare non solo un supporto tecnico, che può essere fine a se stesso, ma soprattutto uno strumento di lavoro rapido per "fotografare" un valore di prima approssimazione da usare ai soli fini assicurativi e che, dunque, non va confuso con il prezzo di mercato delle abitazioni. Ricordiamo inoltre che gli immobili ad uso industriale sono valutati con criteri diversi. Naturalmente i dati sopraindicati devono essere costantemente aggiornati tenendo conto di tutti i fattori che possono concorrere all'eventuale variazione dei prezzi.